A Prefeitura de Manaus sancionou no início de janeiro a Lei Complementar nº 29/2026, que institui, por meio do Instituto Municipal de Planejamento Urbano (Implurb), o mecanismo da compensação urbanística. A norma permite a regularização de imóveis construídos em desacordo com o Código de Obras e Edificações e com as Normas de Uso e Ocupação do Solo mediante indenização ao município pelos impactos urbanísticos.
Como funciona a compensação urbanística
A nova legislação estabelece critérios objetivos para que edificações fora do Plano Diretor possam avançar no processo de regularização. Se o imóvel não atende a exigências como afastamentos, taxa de ocupação, permeabilidade ou vagas de estacionamento, o proprietário pode protocolar um pedido no Implurb. As não conformidades são analisadas tecnicamente e apreciadas pelo Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU). Após o deferimento, o processo retorna ao Implurb, que calcula a compensação necessária para viabilizar a regularização.
Segundo o diretor-presidente do Implurb, Carlos Valente, a lei oferece alternativa para proprietários de imóveis antigos que enfrentam dificuldades em procedimentos familiares, sucessórios ou financeiros. “A Lei Complementar nº 29 estabelece critérios para a regularização e compensação urbanística de edificações em desacordo com o Plano Diretor. Se o imóvel não consegue atender a exigências como afastamentos, taxa de ocupação, permeabilidade ou vagas de estacionamento, o proprietário pode dar entrada com um processo no Implurb. As não conformidades são analisadas tecnicamente e apreciadas pelo Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU). Após o deferimento, o processo retorna ao Implurb, que calcula a compensação necessária para viabilizar a regularização”, explicou.
Contrapartida e aplicação dos recursos
A compensação urbanística funciona como contrapartida em benefício direto da cidade e pode ser revertida em ações como apoio à criação de áreas verdes, manutenção de unidades de conservação ou melhorias em espaços públicos. O instrumento aplica-se a imóveis privados e também a bens pertencentes à União, ao Estado e ao município, sempre com análise técnica prévia do Implurb e deliberação do CMDU.
Carlos Valente ressalta que a norma visa facilitar operações como venda, inventário e obtenção de financiamento, que muitas vezes são impedidas pela ausência do Habite-se. Ele orienta que a regularização seja buscada com antecedência para evitar problemas futuros.
Limites para a regularização
A lei define restrições claras: poderão ser regularizados apenas imóveis que não invadam logradouros públicos ou áreas vizinhas; estejam fora de Áreas de Preservação Permanente (APP); não interfiram na segurança de voo; não estejam em áreas de risco; não apresentem riscos estruturais ou sanitários não mitigáveis; e não sejam bens tombados ou em processo de tombamento pelo patrimônio histórico.
O pedido de regularização não isenta o proprietário do pagamento de impostos, taxas e multas municipais. O valor da indenização será calculado com base na área total em desacordo; valor de referência; índice de compensação; e zona fiscal (setor urbano, corredor ou zona de transição), segundo a fórmula prevista na lei: VC = A x VR x IC x ZF.
Com a promulgação da Lei Complementar nº 29/2026, Manaus passa a dispor de um instrumento de gestão do território que busca conciliar legalidade, justiça urbanística e interesse público, além de oferecer alternativa para quem precisa regularizar seu imóvel.
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